上記マンション管理組合の理事長様から相談を受けました。

現在契約中の保険が2023年9月に満期を迎えるが、現在の代理店から更新提案が出ており、5年契約一括払の保険料が約3倍になるのでどうにかならないかとのこと。

実際の保険料は、、、

損保M社　約420万円　→　損保M社　約1,250万円

比較検討材料として同時に出されていた損保S社の見積は約1,240万円、どちらにしても約3倍という驚愕の値上がり率です。尚、この提案を行ったのは、全国区の大手管理会社で保険代理店を併設しているところです。

ここ4年間で、管理組合総合保険の仕組みは大きく変わっており、過去の一定期間に何回保険金受取があったかによって次回更新の保険料が変わるというもので、事故件数次第で倍半分も保険料が変わるなど、「保険料の決定要因のＮｏ．１は事故件数」と言っても過言ではありません。

パッと見た目で、こんなに高くなるのは相当な事故件数なのだろうと、事故件数を調べてもらったところ、保険会社によってカウント期間は異なりますが、カウント期間が2年間の保険会社で2件、カウント期間が1年の保険会社で1件であることがわかりました。

その件数を当てはめて同一条件で保険料を算出してみると、損保M社で約630万円、損保S社で約600万円、管理会社が提出していない損保T社で約530万円となりました。

管理会社の提示している保険料がなぜ高いのか解き明かしたくて、再現を試みたところ、M社では事故件数を2件から意図的に7件まで増やしても約810万円にしかなりません。S社では、事故件数を1件から10件まで増やしてようやく完全再現となりました。この管理組合様では過去5年間トータルでも事故件数は9回しかありませんので、この10件がどこから導かれた数字か皆目見当が付きません。

このような高額見積になった理由は、管理会社保険部門のスタッフが、事故件数のカウントのルールを知らなかったか、もしくは、保険料を高くするために意図的に事故件数を量増ししたか、のいずれかということになります。保険料が高い方が代理店に入る手数料が多くなるので、形としては、自社の利益のために、管理委託先の管理組合に多大な損失を与える寸前だったわけで、管理委託自体のリプレイスになっても仕方のないほどの大失態ではないかと思われます。

フロント担当者からすれば、保険部門が間違ったから自分の責任ではない、と言い訳をするかもしれませんが、管理組合からすれば、保険料が3倍にもなる見積を確認もせず、そのまま提示する担当者では、管理組合目線で動いてくれている担当者ではないと思われても仕方ありません。「なぜそんなに高いのですか？」「事故件数は何件で計算していますか？」「少しでも安くする方法はありませんか？」と保険部門に対し食い下がってくれるのが担当者として当たり前の姿勢だと弊社は考えます。（事故件数のカウント誤りは他代理店でも散見されます。） 

この管理会社代理店は、損保Ｔ社も取り扱いをしていますが、最も安く契約できそうな損保Ｔ社については全く提案すらしていません。これは金融庁の定めた、契約者にとって最善の提案を行なわなければならないというルールにも反する行為とも言えます。

常に管理組合様の利益を最優先に考え行動する弊社からすれば、ありえない行為のオンパレードです。理事会での理解と憤りを経て、弊社の以下の提案で更新することとなります。予定より800万円以上コストダウンできます。保険料3倍どころか、従来より安くなります。

損保M社　約420万円　→　損保T社　約410万円　or　損保N社　約410万円～370万円

N社の保険料に幅があるのは、マンション管理士による診断を受け、その点数次第で保険料が変わるからで、近々診断を受け保険料を確定させる予定となっています。

尚、弊社提案はミラクルな結果となっていますが、決して特別な魔法を使っているわけではなく、長年培った経験を基に、最も管理組合様に有利な方法を模索してきた知恵と工夫の結果です。

更新時期も、満期の9月から1ヶ月早めて8月にしました。8月だと19歳扱い、9月だと20歳扱いで築年数の5年毎の階段を上がることで損保T社の場合100万円もの保険料の差になるからです。保険代理店が情報を整理すればすぐに気付けることなのに、そんな気配りもできない管理会社代理店は全くもって論外で、管理組合専門代理店を味方に付けないと大きな損失に繋がりかねないと痛感したできごとでした。